Vistoria Cautelar de Vizinhança

PROVA DOCUMENTAL PARA MITIGAR RISCOS - ASPECTOS JURÍDICOS

Na primeira fase da realização de uma obra - Estudos Preliminares -, a NBR 12.722/92 prevê a realização de uma vistoria preliminar em imóveis vizinhos a obra, a ser executada em virtude do tipo de fundação que será realizada, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização etc.

A principal finalidade dessa vistoria é resguardar a construtora e os vizinhos frente a eventuais danos que a obra ou reforma possa causar. É também uma prova documental para mitigar riscos, pois, caso seja necessário, é possível comprovar que já existiam vícios pré-existentes nos imóveis vizinhos.

A Vistoria Cautelar de Vizinhança é uma obrigação do construtor em determinados casos. O item 4.1.10 Vistoria preliminar, subitem 4.1.10.1 da NBR 12722, dispõe:

“Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria [...]”.

Em suma, é importante saber o estado de conservação dos imóveis lindeiros de uma obra para que seja dirimida qualquer dúvida entre problemas que existiam antes da obra iniciar e os que, eventualmente, aparecerão durante e/ou depois da obra.

Além disso, o Código Civil Brasileiro em seu art. 1.311 contempla o seguinte texto:

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Depreende-se do texto legal que, em caso de obras suscetíveis a desmoronamento ou deslocação de terra, serão necessárias obras que garantam a segurança e previnam acidentes, antes do início das obras.

Em decisão recente o Tribunal do Estado de São Paulo julgou o recurso condenando a Construtora ao pagamento de danos materiais e morais, conforme segue ementa da decisão:

APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE AÇÃO OBRIGAÇÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Danos estruturais em imóvel vizinho a condomínio edilício edificado pela ré. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. [...] OBRIGAÇÃO DE FAZER. Requisitos da responsabilidade civil presentes. Laudo pericial detalhado que demonstrou as avarias no imóvel da autora, comprovando-se o nexo de causalidade com as fundações executadas para construção de edifício, pela ré. Caberá à ré providenciar os reparos no imóvel da autora. Obras devem ser iniciadas em 10 dias a partir do julgamento do recurso, cabendo a finalização em até 60 dias após o início. O atraso na conclusão dos trabalhos, implicará no pagamento de multa por dia de atraso, fixada em R$ 500,00, limitada a R$ 30.000,00. LUCROS CESSANTES. [...] Desse modo, deverá a ré responder pelos danos havidos, isto é, o valor que a autora deixou de receber em virtude da interdição do local, nos termos do pedido formulado, com acréscimo de juros e correção monetária. DANO MORAL. Ocorrência. Situação que superou o mero dissabor. Danos de monta que causaram a interdição das moradias, das quais a autora obtinha renda com os aluguéis. Pedido autoral limitado a R$ 5.000,00. [...] RECURSO DA AUTORA PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, na parte conhecida. (TJSP - APELAÇÃO Nº 1083310-77.2020.8.26.0100. VOTO Nº 24449. Data do Julgamento: 08 de novembro de 2022).

APELAÇÃO. Ação indenizatória. danos em imóvel vizinho apurado em perícia técnica. Sentença de parcial procedência. PROVA TESTEMUNHAL insuscetível para elucidação dos fatos, que por envolver aspectos técnicos, demandaria a produção de prova pericial ponto artigo 443, inciso 2 CPC. EXECUÇÃO DE OBRA QUE COMPROMETEU A SEGURANÇA DO PRÉDIO VIZINHO. Falha na construção que implicou em risco de desabamento do imóvel vizinho, posteriormente interditado pela defesa civil local. Responsabilidade objetiva dos construtores. Artigo 1.311 do CCB. Reparo de todas as avarias no imóvel. (TJSP Apelação – Voto nº 9/16).

As implicações jurídicas por danos causados ao proprietário vizinho em função de obras ou serviços é de natureza objetiva. Ou seja, a responsabilidade objetiva independe de comprovação de culpa ou dolo do construtor/dono da obra causador do dano. Então, cabe a Construtora se resguardar para prevenir danos futuros.

Além das exigências por força de Lei, do Agente Financeiro ou da Seguradora, quais outros pontos importantes da Vistoria Cautelar de Vizinhança? É também relevante para inibir que vizinhos efetuem reclamações improcedentes. Se a construtora não possui o laudo de vistoria prévia, poderá ser surpreendida no futuro com reclamações indevidas, solicitações de reparos sob alegação que causou danos.

Portanto, a Vistoria Cautelar de Vizinhança contribui para segurança da Construtora e dos proprietários de imóveis vizinhos antes do início de uma obra, eventualmente para determinação de responsabilidades legais em caso de acidentes, garantindo um processo justo, embasado em fatos técnicos.