Responsabilidade civil do empreiteiro, construtor e incorporador: ausência de manutenção e uso indevido do imóvel

A responsabilidade civil do empreiteiro, construtor e incorporador por vícios construtivos é um tema recorrente no direito da construção. No entanto, essa responsabilidade não é absoluta. Situações envolvendo uso inadequado do imóvel e falta de manutenção preventiva podem afastar o dever de indenizar.

É essencial compreender que a conservação da edificação é um dever compartilhado entre construtora, proprietário e/ou o síndico.

Danos em teto devido a vício construtivo.

Uso inadequado e ausência de manutenção: fatores determinantes para perda de garantia pelo proprietário

É essencial que os usuários façam uso adequado do imóvel e realizem manutenções preventivas para garantir sua conservação. Parece óbvio, não? Na prática, não.

Mesmo construídas com solidez e segurança, as edificações podem apresentar problemas devido ao desgaste natural e ao uso. Por isso, manter o imóvel em bom estado é um compromisso que envolve tanto a construtora quanto o proprietário/síndico.

A ABNT NBR 5.674 destaca que o proprietário, síndico ou empresa responsável pela manutenção deve seguir essa norma, além das normas técnicas aplicáveis e do manual de uso, operação e manutenção. A Norma de Desempenho também ressalta essas responsabilidades, e a falta de manutenção pode levar à perda da garantia.

Dever de informação e fornecimento do Manual do Proprietário pela Construtora e Incorporadora

Profissional de engenharia avaliando construção de prédio.

É crucial que o manual do proprietário seja entregue ao comprador no momento da entrega das chaves e contenha todas as informações inerentes as manutenções preventivas e ao uso. Não se trata de mera liberalidade do empreiteiro, construtor ou incorporador, mas uma verdadeira obrigação vinculada ao dever de informação.

Na prática, é comum que o proprietário ou usuário não detenha conhecimento técnico acerca das características da edificação, dos sistemas construtivos empregados, dos prazos de garantia e, sobretudo, das rotinas indispensáveis de manutenção preventiva.

Nesse contexto, o manual assume papel essencial ao orientar corretamente o uso, a operação e a conservação do imóvel, funcionando como instrumento de prevenção de danos e de delimitação de responsabilidades.

Trata-se, inclusive, de desdobramento direto do dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor, especialmente em seus arts. 6º, inciso III, 31 e 50, que asseguram ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:  [...] III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. 

Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito. Parágrafo único. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações. 

A ausência de entrega desse documento pode comprometer a validade de eventual alegação de culpa exclusiva do consumidor por falta de manutenção, uma vez que não se pode exigir do adquirente/proprietário/síndico uma conduta técnica adequada sem a prévia e efetiva cientificação.

Tanto que, o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, dispõe que o construtor é, em regra, responsável por vícios construtivos, independentemente da existência de culpa. Veja-se:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Contudo, essa responsabilidade será mitigada quando demonstrado, de maneira inequívoca, que o dano decorre de conduta do próprio consumidor:

§ 3º O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: [...] III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Além disso, o manual do proprietário serve como relevante instrumento probatório em eventual disputa judicial, demonstrando que o usuário foi devidamente orientado quanto ao uso e à necessidade de manutenção do imóvel, reforçando a tese de exclusão de responsabilidade do empreiteiro, construtor ou incorporador quando comprovado o descumprimento dessas diretrizes pelo adquirente.

Mudança de paradigma do Judiciário em relação a ações judiciais envolvendo vícios construtivos

Martelo de juiz sobre superfície de madeira.

Nos últimos anos, o Judiciário brasileiro tem enfrentado um volume significativo de ações relacionadas a vícios construtivos, muitas delas propostas de forma padronizada e, por vezes, desacompanhadas de adequada fundamentação técnica.

Diante desse contexto, é igualmente importante que o paradigma de análise dessas demandas evolua, de modo a permitir uma apreciação mais equilibrada das responsabilidades envolvidas. Embora a proteção ao consumidor seja princípio basilar do ordenamento jurídico, não se pode desconsiderar que, em muitos casos, a construtora ou incorporadora cumpre rigorosamente suas obrigações legais e técnicas, entregando o empreendimento em conformidade com as normas aplicáveis, fornecendo o manual do proprietário e prestando todas as orientações necessárias.

Nesses casos, é essencial que o Judiciário reconheça e valorize esse comportamento diligente, afastando a responsabilização quando demonstrada a ausência de nexo causal entre o alegado vício e a atuação da construtora.

Ônus da prova e atuação preventiva da Construtora

Importante ressaltar que, para a demonstração de ausência de responsabilidade da construtora, deve haver a devida comprovação. Nesse sentido, é recomendável que:

• Assine um termo comprovando a entrega do manual do proprietário

• Registre orientações técnicas fornecidas ao cliente

• Solicite, quando possível, documentos que comprovem manutenções realizadas

• Invista em orientação pós-entrega